精實新聞 2013-11-20 18:45:17 記者 林詩茵 報導

在地上權分割鬆綁後，建商勇於搶進！國產署今(20)日首次進行國有土地地上權標售案，共計23筆，其中，5筆位於台北市精華區的地上權土地全數標脫，而中區與南區則相對冷清。整體23筆共標脫11筆，標脫率47.83%，總權利金54.79億元。而台北市5筆精華區的總權利金為44.45億元，溢價率約43%。

此次國產署標售的23宗地上權，遍及台北、新竹、台中、雲林、嘉義、台南、高雄、台東，以及離島的澎湖；而台東及雲林都是首度列標。

台北市的5宗標的都位於精華區，均具備優質的交通及生活機能，今日開標結果全數標脫，其中最熱門的是位於仁愛路二段的245.63坪土地，臨仁愛路林蔭大道，距離捷運東門站不遠，總共吸引5封標單搶標，由新纖(1409)子公司新星興業以總權利金12.35億元得標，溢價率78.15%，換算土地單價為每坪502.61萬元，創住宅區土地地上權標售案件第一高價，堪稱「住宅區地上權地王」。

而此次北市唯一的商業區地上權，則由潤泰新(9945)100%子公司力勝開發拿下，位於松山區寶清段土地，面積484.30坪，臨市民大道六段，正好位於潤泰新現有的松山車站BOT案斜對面，鄰近饒河夜市，地理位置佳，也是松山車站附近唯一空地，而力勝開發以權利金17.11億元、每坪單價353.31萬元，溢價率29.94%，氣走基泰建設(2538)。據潤泰新規劃，該筆土地未來將興建複合式商用不動產，初步規劃朝旅館、商場等方向，未來會等營運至一定的績效後再行出售。

而雖未拿下商用區土地，基泰建設在住宅地上權上仍有收穫，該公司以2.7億元拿下第一標，是本次北市面積最小的個案，為大安區懷生段四小段的149.1坪住宅土地，溢價率19.82%，每坪地上權單價181萬元。基泰表示，該筆土地將興建一般30~50坪的住宅產品，公司對該地段出售地上權產品相當有信心。

至於本次溢價率最高的，則是由嘉新水泥(1103)子公司嘉新資產以7.68億元，拿下大安區金華段四小段的348.8坪土地，溢價率90.19%，每坪地上權單價為220.2萬元。嘉泥表示，此案將是公司朝向資產開發業務以來取得的首筆可開發土地，預計也公司的首筆推案。

而溢價率最小的則是由將捷建設拿下中正區南海段五小段的392.6坪住宅土地，基地位置位於植物園附近的中華路二段及二段75巷交叉口附近，土地使用分區為住三，得標金額4.72億元得標，溢價率僅0.37%，換算每坪地上權單價為120.2萬元。

走出台北市，台中市西區也有一塊相當受到矚目的土地，總面積440.44坪，使用分區分屬住二、住三，正臨英才路、位在大墩文化中心、國美館對面，為英才路上僅有的大面積國有土地，開標結果由大毅建設以總權利金2.42億元得標，溢價率高達106.09%，相當於為底價的2倍，也是這次地上權標售案件中溢價率最高的標的。

此外，台中市太平區新高段以及新竹市東光段的土地也順利標出。至於南區分署的8宗土地，僅標脫2宗，分別為三民區位於熱河三街的593.31坪土地以及鳳山區福誠一街的3078.13坪土地標脫，均由高雄在地的建設公司--吉松建設得標，加價率均不高。

對此，永慶資產管理協理黃增福表示，今年可說是地上權標售元年，許多地上權標售案件陸續釋出，預期在台北市區大規模土地取得不易的狀況下，地上權仍是開發商獵地的目標之一，以目前市場需求、政府政策來看，地上權、BOT是勢在必行，精華區的好地段，只要投資的遊戲規則合理、明確，在消費者與貸款機構逐漸建立共識之下，應該都能順利標出。

信義集團(9940)全球資產管理公司專案經理王維宏則分析，本次地上權標售熱銷原因有二，第一個主要是釋出的地點及面積都優於前次8月份的標售物件。其次，由於國產署在本次投標的規則上也開放地上權分割，加上有較長的70年年期優勢，因此吸引多家建商及資產管理公司進場投標，平均溢價率也達到約4成以上。
 
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則預期，過去國有地上權無法分割，貸款問題使得轉手性大受影響，本次地上權分割之後，能夠紓解目前精華區土地一地難求的狀況，預料未來地上權可以長達70年，又可以分割的地上權土地，將持續開發關注。